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嘉兴市人民政府办公室印发关于开展深化工业用地市场化配置改革试点实施方案的通知

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嘉兴市人民政府办公室印发
关于开展深化工业用地市场化配置
改革试点实施方案的通知
 
各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:
    《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点实施方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
 
嘉兴市人民政府办公室
2015年9月6日
(此件公开发布)
 
关于开展深化工业用地市场化配置
改革试点实施方案
 
2015年是全面深化改革的关键之年,也是我市推进资源要素市场化配置改革的攻坚之年。为进一步完善工业用地市场化配置制度、提高工业用地利用效益,根据国家发展改革委、国土资源部《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》(发改经体〔2014〕2957号)精神,结合我市实际,特制定本实施方案。
 
一、指导思想
 
全面贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神,充分发挥政府和市场两方面作用,按照“增量选优、存量提质、市场配置、先行先试”的目标导向,建立土地要素配置与产业项目质量和效益挂钩机制。通过市场机制、差别管理和有效监管,使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用,努力实现土地要素配置效率和效益最大化,促进土地要素向优质企业和优质项目集聚,推动经济结构调整和产业转型升级,为全国提供可复制、可借鉴、可推广的经验和模式。
 
二、基本原则
 
──先行先试、勇于创新。突出主动性、创造性,大胆探索、勇于创新,进一步解放思想、创新思维,充分发挥改革试点的先遣队作用,探索形成促进工业用地节约集约使用的新机制。
──上下联动、重点突破。统筹兼顾重点试点任务,围绕制约工业用地使用效益提升的问题,进一步突出重点、务求实效,同时兼顾改革的系统性、协同性,形成上下联动、部门协同推进改革的合力。 
──政府搭台、市场运作。大幅度减少政府对资源要素直接配置,尊重市场主体地位,充分发挥市场在资源配置中决定性作用,着力在制度完善、体系健全、平台搭建等方面加强探索,进一步完善市场体系、强化有效监管。
──定期评估、总结推广。实行改革试点年度评估报告制度,及时总结试点经验,形成可复制、可借鉴、可推广的经验和模式,为国家修改完善相关法律法规、提高工业用地市场化配置水平提供实践基础。
 
三、试点内容
 
(一)完善准入评价制度,强化源头控制。
1. 严格项目准入管理。
(1)健全项目准入评估机制。按照国家产业政策和本地优先发展及改造提升的行业(产业)目录,由发改、经信、财政、国土、建设、环保、安监等部门,对工业项目投资强度、建设强度、容积率、亩均产出、亩均税收、能耗、环境容量等指标进行综合评价排序,按得分高低提出项目准入意见,从源头上严把用地准入门槛。
(2)把握用地政策导向。对“两高一资”项目、淘汰落后产能项目、不符合产业转型升级项目、规划布局需调整项目、上年度工业企业绩效评价为最差类项目、位于开发区(工业园区)以外的工业项目,原则上不再安排供地。
(3)严格执行用地标准。2015年工业项目用地投资强度原则上不低于300万元/亩、容积率不低于1.0、亩均销售收入不低于300万元、亩均税收不低于15万元,以后视情逐步提高。与《浙江省工业等项目建设用地控制指标》标准有差异的,除特殊行业外,按从严从紧标准执行。
2. 实施差别化计划指标分配。改革以往按行政区域“切块下达”新增建设用地计划指标的分配方式,建立项目竞争择优与年度新增建设用地计划指标分配相挂钩机制,根据项目质量优劣排序安排新增建设用地计划指标,市本级在每年安排50%的优质产业项目计划指标中,用于优质工业项目不少于60%,确保优质工业项目落地。县(市)可参照执行。
 
(二)建立差别化供应体系,提高土地配置质量。
3. 实行差别化供地方式。创新工业用地市场配置方式,在传统的土地出让供应方式基础上,根据产业类型、规划限制、用地需求等情况,采取租赁、协议等方式供地。
(1)租赁供地。对符合规划的堆场、仓储、标准厂房等项目和短期产业用地及不适宜以出让方式供应的其他用地,可以租赁方式供应土地,并签订国有建设用地使用权租赁合同,约定租赁年限并签订国有(集体)建设用地使用权租赁合同,约定租赁年限、租金标准和使用要求。探索实行“先租后让”、“租让结合”的供地模式,对租赁使用期间按照合同约定开发建设,投入产出效益达到约定要求的项目,租赁期满后可采取协议出让方式供地。
(2)协议出让。除依据法律、法规、规章等规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让外,可采取协议出让方式。协议出让主要包括以下几种情形:①原划拨土地、承租土地使用权人申请办理协议出让的,划拨土地使用权人申请转让并办理协议出让的;②出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的;③法律、法规等明确规定可以协议出让的。
4. 实行差别化地价政策。对符合产业导向的先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业、工业企业绩效评价为A类企业等优先发展且节约集约用地的项目,在土地评估价格基础上,可采取地价修正系数,下浮确定土地出让起始价,但工业用地出让起始价不得低于所在地土地等别对应的最低价标准70%;对其他符合产业导向和转型升级的工业用地,按照土地评估价格确定出让起始价;对不符合我市产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地,在土地评估价格基础上,可采取地价修正系数,上浮不低于20%确定出让起始价。
5. 推行工业用地弹性出让年期制。
(1)灵活设定土地出让年期。鼓励各地按照产业类型及其生命周期,在法定土地使用权出让最高年限内,灵活设定10年、20年、30年、40年、50年的工业用地出让年期。土地出让期限届满时,对项目发展前景和合同履约等情况进行评估,视情决定续期或收回土地使用权。
(2)推行分阶段管理。对于先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业等鼓励发展的产业,可实行一次性出让、“3+5+X”分阶段评估管理模式,即给予企业3年开发建设期、5年投产初始运行期(含3年开发建设期),对开发建设情况和投产初始运行情况分阶段验收考核,视情决定是否续签剩余土地使用权出让年期。
(3)完善合同约定内容。加强工业用地弹性出让年期制合同管理,在土地出让合同中须约定开发建设期限、投产运行期限、投入产出达标条件及相应的转让限制条件、未达标退出办法。
6. 鼓励建设多层标准厂房。改变传统工业用地供应方式,每年在开发区(工业园区)安排不少于15%的新增工业用地用于建设标准厂房,以有效解决中小微企业发展空间。鼓励支持各工业开发建设平台组建工业地产类投资公司,建设能吸纳装备制造类项目的大体量、大跨度、大容量、高负载的标准厂房。多层标准厂房用地容积率一般应达到 1.4 以上,建筑密度一般应不低于 35%,厂房层级须达到 4 层及以上。
 
(三)完善工业用地绩效评价,促进存量土地提质增效。
7. 完善工业企业绩效评价体系。结合区域产业结构和企业规模特点,综合考虑亩均产出、亩均税收、单位能耗、单位排放、全员劳动生产率等指标,建立健全分类分档、公开排序、动态管理的企业综合评价机制,构建客观合理反映实际情况、科学衡量企业效益的指标评价体系。
8. 深化评价成果应用。在城镇土地使用税、用地、用电、用水、用能等方面实行差别化政策,通过正向激励和反向倒逼企业转型升级。
9. 鼓励工业用地有序流转。企业无法按土地出让合同约定进行开发建设的,允许土地整体或分割转让,以加快土地流转和再利用。受让方必须符合规划、产业发展、容积率、投资强度、产出税收等方面指标要求。
10. 建立健全交易平台。加快推进各县(市)资源要素交易中心平台的建设,在优化完善国有土地一级市场交易基础上,逐步吸引、规范二级市场公开交易行为,破除流通障碍,扩大公开交易内容、规范土地交易行为,创造条件逐步在全市范围内建立统一的交易中心,推进要素流动市场化。
11. 支持工业企业节地挖潜。鼓励工业企业充分利用现有用地,加大技改投入力度,实行“零增地”改造。对现有合法工业用地,在符合城市规划、满足安全标准、容积率标准、不改变土地用途的前提下,经规划管理部门批准,可通过适当减少绿地、压缩辅助设施用地、厂房加层改造、利用地下空间等途径提高工业用地容积率扩大生产性用房的,不再增收土地价款,减免相应的城市基础设施配套费。对在现有合法工业用地上新建或将原有厂房改造后容积率超过省工业项目建设用地控制指标 40%以上的,应给予一定奖励或补助。
 
(四)调整完善工业用地布局,实行总量结构控制。
12. 积极发挥规划管控作用。紧紧抓住我市“多规合一”国家试点机遇,以规划引导工业用地集中布局,以市场手段促进集约利用。加快调整完善重大发展战略平台空间布局,并划定产业区块控制线。深入推进土地利用总体规划调整完善工作,建立 “三线一评一调”实施机制,探索通过土地整治、产权置换等方式,将零星、分散的工业企业向工业园区集中,实现零星、分散工业企业复耕区块纳入基本农田整备区管理,并建立总量、质量控制下的布局调优机制。
13. 合理确定工业用地供应比例。紧密结合工业强市建设,认真分析年度工业用地供应数量、比重,优先保障重大工业项目用地需求。各地年度工业用地供应量占供地总量的比例须达到30%以上。同时,不断优化用地结构,重点向战略性新兴产业、装备制造业、信息产业等项目用地倾斜,确保占工业用地供应总量的50%以上。
 
(五)简化行政审批,加强部门共同监管。
14. 加快推进审批制度改革。建立工业用地市场化配置与投资管理的协调机制,市场机制能有效调节的经济活动一律取消审批。积极优化审批服务,加快推进“模拟制、联办制、代理制”审批模式和有序下放审批权限,切实提高审批效率。
15. 加快中心城区审批效率。争取原有审批主体支持改革试点,加快审批流程,简化市本级中心城区农转用、土地征收、中心城区规模边界调整审批权限(规划局部调整)等审批。
16. 建立部门共同责任机制。
(1)签订投入产出协议。在工业用地出让时,土地竞得者与平台管理单位一并签订亩均投入产出协议,对亩均投入、亩均产出、亩均税收、违约责任认定及处理、损失承担、赔偿以及土地回收条件等事项纳入协议内容,确保投入产出目标有效落实。
(2)实施多方合同履约监管。土地出让合同和工业用地投入产出协议的签约单位,要会同有关部门对土地出让合同和工业用地投入产出协议的履约情况进行监管,用地单位违反约定的,应承担违约责任并进行整改。
 
(六)加强工业用地价格监测,探索居住与工业用地合理比价。
17. 深入探索工业用地租售价、居住与工业用地比价形成机制及存在问题,明确工业用地租售比价、居住与工业用地比价发展目标,促进工业用地租售合理比价、居住与工业用地合理比价形成的政策措施及实施方案。建立工业用地租售价、居住与工业用地比价动态变化及空间分布动态监测体系及制度,缩小工业用地与居住用地价格比例。探索建立工业用地与居住用地比价预警机制及其修正体系。
 
四、保障措施
 
(一)加强组织领导。将工业用地市场化配置试点改革工作纳入市要素市场化配置改革领导小组统筹推进,成立由市政府主要领导任组长、相关领导任副组长、市级相关部门主要负责人为成员的市工业用地市场化配置试点改革领导小组,负责指导、推进和协调我市工业用地市场化配置改革工作。领导小组下设办公室,办公室设在市发展改革委。
 
(二)明确责任分工。市级有关部门要结合自身职能,明确工作目标要求,制订出台具体、可操作的实施方案或细则,做好工作流程设计。同时,要明确责任主体,确保将各项任务分解落实到责任单位。
 
(三)注重联动推进。各地要根据本《实施方案》总体要求,因地制宜,制订具体工业用地市场化配置改革方案。各地、各有关部门要加强与国家、省级部门沟通和联系,争取上级部门支持,相互协作,形成合力,共同完善政策体系,加大政策落实力度。
 
(四)加大指导督查。市级相关部门要加强对县(市、区)的工作指导,细化工作任务,完善推进机制,抓好工作落实。同时,尊重基层首创,及时总结各地有益经验做法,在全市面上总结推广。
 
嘉兴市人民政府办公室
2015年9月7日印发
 

 

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